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沪上新雨后，天气晚来秋。

知名建筑师宋浅衣作为美国SAM建筑设计事务所的代表，提着笔记本来Tosh做提报，标的物是Tosh即将竞标的水湾地块。

宋浅衣约摸35岁的年纪，全身黑白灰，职业干练；但是嘴唇单薄，一副精明刻薄的样子。虽然经过了精心修容，脸上仍是建筑师典型的黑眼圈和眼袋，青紫色从底子里泛出来，再厚再好的粉都遮不住。

时间尚早，会议室空无一人。关菲菲在会议大桌前斟茶倒水摆水果，调试投影仪。宋浅衣将手提盒打开，取出A3大小物品。里面是规划草案，一层一层的KD板垒起的模型，底图做了手绘，花绿一片，代表不同绿化和铺装。

煞是精巧可爱。

关菲菲看得羡慕，“我们以前做草案不是用卡纸就是用木头，费时又费力。现在社会进步得快——哎呀——”湿手拿苹果，说话间一滴水不小心滴在底图上，瞬间晕染开来。关菲菲赶忙拿面巾纸吸，被宋浅衣一把推开。

宋浅衣懊恼，跺脚。“你懂容积率吗？你懂经济技术指标吗？你知道这模型是我昨晚通宵做出来的吗？这是水溶性彩铅，你这么一泼，我还怎么做提报？”

关菲菲自知理亏，赶紧着收拾好桌面，道歉后离开，刚巧撞上开门进来的郁桓。

宋浅衣见了郁桓，忍不住告状，“Colin你来得正好，笨手笨脚，连个桌子都擦不好，这样的茶水小妹，招来何用？”

说过关菲菲不是省油的灯，若是她懒得与你计较，掸她老虎屁股都OK；若是真惹恼了她，让你吃不了兜着走。

她铁青一张脸，从宋浅衣摊开桌子上的一堆画图工具里取了一支，唰唰唰三笔把晕染开的部位修补好，一株柔弱的彩铅合欢树投影变成刚劲的马克笔风格，跃然纸面。

画好后，她把笔往宋浅衣面前一丢，一言不发走掉。

宋浅衣只好讪讪，“Colin，Tosh真是卧虎藏龙，连茶水小妹都会用马克笔。”

郁桓面带不悦之色，“宋工不必激动，小事小事。我们公司内部今年的竞聘上岗考核结束，Patricia以后不再是茶水小妹，是我郁桓的助理。Anyway，take it easy。高总他们马上就到，让我们开始进入提报议程吧。”

宋浅衣做陈述。

“上海市政府对黄浦江沿线的规划方向，分别是‘风貌保护、综合商业、滨江居住、世博综合’；我们水湾地块位于‘滨江居住’和“综合商业”两大功能板块内，水湾地块面积开阔，正对黄浦江的蜿蜒处，地理位置可谓得天独厚，首先恭喜郁总在任期间，能获得这样一个绝版地块的开发机会。

对这个不可多得的土地，我们的规划理念是，商用物业采取常规开发模式，降低开发风险；住宅物业剑走偏锋，帮助发展商大幅度提升项目利润，整个项目的总投资预计将达150亿～200亿元。

商用物业方面，我们规划三栋写字楼，以联廊链接。其中，高度340米的A楼将超越现有的恒隆广场，打造成为未来的浦西第一高楼。在体量达到49.5万平方米的商用物业中，办公楼面积将占到62%；其次为商业餐饮和娱乐设施，占21%，其余部分规划为五星级酒店。

住宅物业方面，我刚才说过要剑走偏锋。上海是一个长江三角洲冲击平原，一直以来缺乏“坡地景观”的卖点。我们增加土方的开挖量，营建高尚住宅区较为青睐的坡地景观，在缓坡上镶嵌联排别墅，做到户户有江景入室，最大程度利用黄浦江景观资源，提升项目品质和口碑；二线区域规划高层住宅，最大程度争取项目利润。

因为自然优势比较明显，因此在建筑风格上我们建议采用轻盈简洁的纯现代风格，以白色方盒为强烈项目风格，形成一种禅宗的意境，做黄浦江畔的精致点缀。

下面，我以模型为基础，向各位领导展开详细阐述……”

郁桓心中感喟，“宋浅衣果真不愧年纪轻轻就荣升SAM建筑事务所的高级合伙人，规划理念别出心裁，的确到了高手过招的境界。”

宋浅衣提报完毕，高罗佩露出满意的笑容，示意郁桓继续，“Colin，SAM给这个项目做的规划设计方案还可以，在这个方案的基础上，你们对项目的功能形态和定位有什么设想？”

“根据SAM公司的规划方案，本项目写字楼将占到总开发量的50%以上，是未来的重中之重。项目主塔楼和各副塔楼都将定位在国际甲级写字楼的标准上，通过高标准的硬件和软件环境，以及大尺度的空间分隔和高使用率，来吸引和满足世界500强企业的入驻。

此外，由于开发体量较大，我们未来还必须吸引全市高端客户，包括金融业、保险业、银行业等企业总部的入驻。通过项目的整体开发，我们对租金的预判是8－10元／平米／天，尽量追平小陆家嘴区域，进一步缩小与南京西路商圈差距。

在商铺方面，餐饮娱乐的规模控制在4万平米以内，零售业的规模控制在6万平米以内，同时考虑放置2万平米左右的高档商业内街，以体验式消费和时尚性消费作为核心卖点，以改变水湾商圈目前整体档次较低的现状。我们目前已经在洽谈的招商对象有Lane Crawford、APPLE旗舰店，迪斯尼乐园体验及营销中心、□□G影视中心等，未来零售业业首层的租金可以超过40块，餐饮首层租金可达25块，商铺的整体平均租金我们会控制在10元／平米／天以上。

作为商务氛围营造的亮点，五星级酒店我们目前在洽谈的管理公司是洲际酒店集团，他们提出的要求是房间数不少于500间，总面积不低于5万平米，这些要求都在合理范围之内。相信标准五星级酒店的建成，不但将弥补水湾板块缺乏高星级酒店的弱点，而且也与我们的办公楼互动，提高区域的整体商务质量。根据浦西酒店目前的平均房价水平，并适当考虑竞争因素，我们未来的房价将在1500元／天左右。

“那么，关于新设一个地铁站点的事情，Colin你和政府沟通地怎么样了？”

“正好要说到这事。”郁桓摊开一叠红头文件，“目前市政府基本同意我们的地下商场与未来的22号线站厅实现无缝敞开式连接，创造全新的地下商业购物体验。此外，一条非付费区通道也将与地下商场连接，引入上海地铁白金10号线的人流，这也是最近与政府公关谈判的成果。”

高罗佩相当满意，“Well done！”

会议开毕，门口握手，出门送客。

关菲菲知会，“Colin，审计署疏工来电。”

“郁总，8亩地的全部图纸资料我均已收到，工程决算单无懈可击，非常感谢您配合我的工作。”

“份内之事。”

“但是我今天不为桩基或者土建而来。”

“疏工请明示。”

“这块地当初以股权转让的方式，交由Tosh开发建设？”

“对。”

“但是你们只占40%的股份，小股东如何获得主导开发权？”

“哦，是这样的。申钢置业是一家完全没有开发经验的公司，三级资质，而我们有专业的厂房设计开发团队，所以在物业开发上的确是我们占主导，这也是获得申钢置业许可的。”

“8亩小地还做过抵押？”

“对，很小一笔资金，不足挂齿。”

“我需要抵押债权书、贷款档案、担保人情况调查表等资料。”

“好，疏工需要，我们一定全力配合。我让Patricia尽快将资料送过来。”

疏离摘下眼镜，揉揉睛明穴。

这块不到8亩地，总标的也不过区区五百万，财大气粗的申钢集团和Tosh用了无数花招和手段来操作，招投标、股权转让、抵押贷款、再股权转让，笔笔都是名正言顺无懈可击。

有问题，一定有问题，职业敏感性告诉自己。

可是暂时看不出破绽，就像一个人做事，偏偏要简单复杂化，简直匪夷所思，但绝对不犯法。

合法，但不合情理。